مراحل گرفتن سند مغازه

گرفتن سند مغازه یک فرآیند حقوقی و اداری است که برای تضمین مالکیت و ارزش دارایی تجاری شما اهمیت حیاتی دارد. این فرآیند شامل مراحل مختلفی است که از آماده سازی مدارک اولیه تا دریافت سند نهایی متغیر است و هر گام نیازمند دقت و آگاهی کامل از قوانین و مقررات مربوطه است تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.

در دنیای امروز، خرید و فروش ملک تجاری، چه برای راه اندازی کسب وکار و چه برای سرمایه گذاری، یکی از مهم ترین تصمیمات مالی به شمار می رود. در قلب این تصمیم، داشتن یک سند رسمی و معتبر برای مغازه قرار دارد که همچون ستون فقرات، امنیت و اعتبار معامله را تضمین می کند. تصور کنید یک عمر تلاش کرده اید و با اندوخته های خود، ملکی تجاری را خریداری کرده اید؛ در این مسیر، سند مالکیت آن، نه تنها یک برگه قانونی، بلکه نمادی از آرامش خاطر و پشتوانه مالی شما خواهد بود. این سند، سرمایه شما را از هرگونه سوءاستفاده یا ادعای احتمالی محافظت می کند و راه را برای توسعه های آتی و بهره برداری های مالی هموار می سازد.

فرایند گرفتن سند مغازه و یا انتقال آن، مسیری است که می تواند پر از پیچیدگی های حقوقی و اداری باشد. از آشنایی با انواع سند و مفاهیم کلیدی مانند سرقفلی و حق کسب و پیشه گرفته تا ریزه کاری های مالیاتی و عوارض شهرداری، هر مرحله نیاز به توجه ویژه دارد. این مقاله جامع به منظور توانمندسازی شما، از خریداران و فروشندگان گرفته تا صاحبان املاک قولنامه ای و سرمایه گذاران، تالیف شده است تا با زبانی ساده و روایتی دقیق، شما را در تمامی این مراحل راهنمایی کند. هدف ما این است که با در اختیار گذاشتن اطلاعاتی کامل و کاربردی، این مسیر را برایتان هموار سازیم و به شما کمک کنیم تا با آگاهی کامل، بهترین تصمیمات را اتخاذ کنید.

آشنایی با ماهیت ملک و سند تجاری

درک ماهیت ملک و سند تجاری اولین گام در هر معامله ملکی است. این دانش به خریداران و فروشندگان کمک می کند تا با دیدی روشن تر و اطمینان بیشتری وارد معامله شوند و از پیچیدگی های احتمالی مسیر آگاه باشند.

ملک تجاری چیست؟

ملک تجاری، به طور کلی، به هر بنایی گفته می شود که با هدف انجام فعالیت های تجاری و کسب وکار در آن، احداث شده است. این تعریف شامل طیف وسیعی از املاک می شود، از مغازه های کوچک و بزرگ، رستوران ها، عمده فروشی ها، دفاتر خدماتی مانند آژانس های مسافرتی و دفاتر بیمه گرفته تا مجتمع های تجاری بزرگ. نکته اساسی در اینجا، دارا بودن مجوز کاربری تجاری از شهرداری است. گاهی یک مکان به ظاهر تجاری، فاقد این مجوز است که می تواند در آینده مشکلات حقوقی و مالی جدی ایجاد کند.

مطابق با قوانین و مقررات شهرسازی، کاربری ملک، نحوه استفاده مجاز از آن را مشخص می کند. به عنوان مثال، ملکی که در سند آن کاربری تجاری قید شده، برای فعالیت های بازرگانی و صنفی مناسب است. اگر ملکی بدون داشتن این کاربری، به منظور تجاری مورد استفاده قرار گیرد، ممکن است شهرداری آن را به عنوان تخلف ساختمانی تلقی کرده و جریمه هایی را اعمال کند یا حتی دستور تعطیلی و تغییر کاربری را صادر نماید. اینجاست که اهمیت سند زدن ملک تجاری با کاربری صحیح دوچندان می شود.

انواع سند مالکیت برای مغازه

سند مالکیت، اثبات قانونی حق مالکیت فرد بر ملک است. در ایران، به طور عمده با سه نوع سند برای املاک تجاری مواجه هستیم:

• سند منگوله دار (دفترچه ای): این اسناد که قدمت بیشتری دارند، به شکل دفترچه هایی با برگه های متعدد و مهر و موم سربی (منگوله) صادر می شدند. اطلاعات مالکیت و انتقالات بعدی به صورت دست نویس در آن ثبت می گردید. اگرچه این اسناد هنوز معتبر هستند، اما به دلیل ماهیت دست نویس و احتمال آسیب پذیری بیشتر در برابر جعل، اکنون با اسناد تک برگی جایگزین شده اند.

• سند تک برگی: این نوع سند، که از سال 1390 به بعد رواج یافت، یک برگه الکترونیکی و مکانیزه است که تمام اطلاعات ملک (مشخصات دقیق، ابعاد، کروکی، کدپستی) و مالک به صورت سیستمی و خوانا در آن درج می شود. امنیت بالاتر، سهولت استعلام و بروزرسانی اطلاعات در هر انتقال، از مزایای بارز سند تک برگی است. در صورت وجود شریک در ملک، برای هر شریک یک سند تک برگی مجزا صادر می شود.

• سند عادی (قولنامه ای): این اسناد در واقع قراردادهایی هستند که بین طرفین معامله (خریدار و فروشنده) تنظیم می شوند و فاقد ثبت رسمی در اداره ثبت اسناد و املاک هستند. خرید و فروش ملک با قولنامه، اگرچه رایج است، اما ریسک ها و چالش های حقوقی فراوانی به همراه دارد و از امنیت کافی برخوردار نیست. یکی از مهمترین اهداف در معاملات ملکی، تبدیل این اسناد عادی به سند تک برگی رسمی است.

تفاوت های اصلی بین سند منگوله دار و تک برگی را می توان در جدول زیر مشاهده کرد:

ویژگی	سند منگوله دار	سند تک برگی
نوع ثبت	دستی و دفترچه ای	الکترونیکی و سیستمی
امنیت	پایین تر، احتمال جعل بیشتر	بالاتر، دشواری در جعل
دقت اطلاعات	کمتر، احتمال ابهام در متراژ	بالا، شامل کروکی UTM و جزئیات دقیق
تعداد برای شرکا	یک سند برای همه شرکا	یک سند مجزا برای هر شریک
قابلیت استعلام	پیچیده تر	ساده تر و سریع تر

مفاهیم کلیدی در املاک تجاری

پیش از ورود به مراحل انتقال سند مغازه، درک برخی مفاهیم حقوقی رایج در املاک تجاری ضروری است. این مفاهیم غالباً در قراردادها و مذاکرات مربوط به خرید و فروش ملک تجاری مطرح می شوند و آگاهی از آن ها می تواند از بروز اختلافات جلوگیری کند.

• سرقفلی و حق کسب و پیشه: سرقفلی و حق کسب و پیشه، دو مفهوم نزدیک اما متفاوت هستند که غالباً در معاملات خرید ملک تجاری با سرقفلی مطرح می شوند. سرقفلی، حقی است معنوی که مالک یک ملک تجاری، در ازای مبلغی، به مستاجر واگذار می کند تا مستاجر حق تقدم در اجاره و ادامه تجارت در آن محل را داشته باشد. این حق معمولاً در ابتدای اجاره و هنگام عقد قرارداد سرقفلی منتقل می شود. حق کسب و پیشه اما، حقی است که مستاجر یک ملک تجاری (تحت شرایط خاص و قوانین قبل از سال 1376) به دلیل رونق دادن به کسب وکار در آن محل، پیدا می کند. انتقال ملک تجاری دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه، نیازمند رعایت نکات حقوقی خاص و اخذ رضایت صاحب حق سرقفلی است. بررسی دقیق وضعیت سرقفلی پیش از هر اقدامی، اهمیت ویژه ای دارد.

• عرصه و اعیان: در یک تعریف ساده، عرصه به زمین زیر بنا و اعیان به خود بنای احداث شده روی زمین گفته می شود. در سند مالکیت مغازه، ممکن است مالکیت عرصه و اعیان به طور همزمان به یک نفر تعلق داشته باشد یا در مواردی، شخصی مالک اعیان (ساختمان) باشد و عرصه (زمین) متعلق به شخص دیگری (مانند سازمان اوقاف) باشد. این تفاوت در مالکیت، بر ارزش ملک و شرایط انتقال آن تاثیرگذار است و باید به دقت در قراردادها قید شود.

مراحل عمومی انتقال سند مغازه (با سند رسمی قبلی)

فرایند انتقال سند مغازه، زمانی که ملک دارای سند رسمی (اعم از منگوله دار یا تک برگی) است، مسیری مشخص دارد که باید گام به گام و با دقت دنبال شود. این مراحل تضمین کننده یک معامله مطمئن و قانونی برای هر دو طرف، یعنی خریدار و فروشنده، خواهد بود.

پیش نیازهای حیاتی قبل از هر اقدامی

قبل از اینکه قدم در دفاتر اسناد رسمی بگذارید، مجموعه ای از بررسی ها و استعلامات وجود دارد که نقش کلیدی در سلامت معامله ایفا می کنند. عدم توجه به این نکات می تواند شما را با چالش های حقوقی و مالی ناخواسته ای روبرو کند:

1. بررسی وضعیت سرقفلی: همانطور که پیشتر اشاره شد، وجود سرقفلی یا حق کسب و پیشه، شرایط خاصی را برای خرید ملک تجاری ایجاد می کند. اطمینان حاصل کنید که آیا ملک دارای چنین حقی است یا خیر. در صورت وجود، لازم است که نحوه انتقال و تعهدات مربوط به آن به وضوح در مبایعه نامه قید شود و از رضایت صاحب حق سرقفلی اطمینان حاصل شود. در غیر این صورت، خریدار ممکن است با مستاجری مواجه شود که حقوقی بر ملک دارد و امکان تصرف یا بهره برداری کامل از مغازه را نخواهد داشت.

2. استعلام بدهی های ملک: هیچ کس دوست ندارد بدهی های گذشته ملک را به گردن بگیرد. قبل از انتقال سند، باید از تسویه کلیه بدهی های ملک اطمینان حاصل شود. این بدهی ها می توانند شامل موارد زیر باشند:

   • شهرداری: عوارض نوسازی، پسماند، و جریمه های احتمالی ساختمانی (خلافی).
   • اداره دارایی: مالیات بر مشاغل، مالیات بر اجاره، و مالیات نقل و انتقال سند مغازه.
   • سازمان تامین اجتماعی: در برخی موارد برای املاک تجاری خاص، گواهی تسویه حساب تامین اجتماعی لازم است.
   • قبوض خدماتی: آب، برق، گاز و تلفن.
   • هزینه های شارژ و مشاعات: در صورت وجود واحد های دیگر در مجتمع تجاری.

   عدم تسویه این بدهی ها می تواند در مراحل پایانی انتقال سند مشکل ساز شود و پرداخت آن ها به خریدار منتقل گردد.

3. بررسی وضعیت ثبتی ملک: بسیار مهم است که اطمینان حاصل شود ملک در وضعیت ثبتی عادی قرار دارد و هیچ مانع قانونی برای انتقال آن وجود ندارد. این موارد شامل:

   • عدم توقیف یا بازداشت ملک توسط مراجع قضایی.
   • عدم وجود رهن یا وثیقه بر سند (باید فک رهن صورت گیرد).
   • مشاع نبودن ملک با سایر املاک به نحوی که برای ملک تجاری سند مستقل شش دانگ وجود نداشته باشد.
   • عدم قرار گرفتن ملک در طرح های توسعه شهری (مانند تعریض خیابان، مترو و…).

4. تایید هویت فروشنده: اصالت هویت فروشنده و مطابقت آن با مشخصات سند، از اهمیت بالایی برخوردار است. اگر فروشنده، وکیل مالک، یا یکی از وراث باشد، باید وکالت نامه رسمی یا گواهی انحصار وراثت و مدارک هویتی آن ها به دقت بررسی و از اعتبار آن ها اطمینان حاصل شود.

گام های اجرایی در دفترخانه و ادارات مربوطه

پس از انجام پیش نیازها و اطمینان از سلامت اولیه معامله، وارد مراحل اجرایی گرفتن سند مغازه در دفاتر اسناد رسمی و ادارات مربوطه می شوید. این مسیر، از نقطه ی آغازین مبایعه نامه تا لحظه ی دریافت سند تک برگی جدید، تجربه ای است که با دقت و آگاهی می تواند به بهترین شکل ممکن به انجام برسد.

1. عقد مبایعه نامه در آژانس املاک:
   اولین گام در مسیر انتقال سند مغازه، تنظیم و امضای مبایعه نامه در یک آژانس املاک معتبر است. در این مرحله، جزئیات مهم معامله، از جمله مبلغ، زمان بندی پرداخت ها، تحویل ملک، و تاریخ دقیق انتقال سند رسمی، به دقت درج می شود. اطمینان حاصل کنید که کاربری تجاری ملک و وضعیت سرقفلی به وضوح در مبایعه نامه ذکر شده باشد. پس از امضای طرفین، مشاور املاک موظف است مبایعه نامه را در سامانه جامع املاک و مستغلات کشور ثبت کرده و یک کد رهگیری ۱۳ رقمی و هولوگرام به شما ارائه دهد. این کد رهگیری، اعتبار قانونی معامله را افزایش می دهد و از فروش ملک به افراد متعدد جلوگیری می کند.

2. مراجعه به دفتر اسناد رسمی:
   در گام بعدی، خریدار و فروشنده به همراه مدارک هویتی (شناسنامه و کارت ملی) و مبایعه نامه، به دفتر اسناد رسمی منتخب مراجعه می کنند. دفترخانه، پس از بررسی اولیه مدارک، درخواست استعلامات لازم را به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می کند. این استعلام برای اطمینان از صحت سند، عدم توقیف یا رهن بودن ملک و عدم وجود هرگونه مانع قانونی برای انتقال آن انجام می شود. پاسخ این استعلام معمولاً طی چند روز کاری به دفترخانه ارسال می گردد.

3. تسویه حساب با سازمان های مربوطه:
   پس از دریافت پاسخ استعلام ثبت و اطمینان از وضعیت حقوقی ملک، نوبت به تسویه حساب با نهادهای دولتی و عمومی می رسد. این مرحله برای سند زدن ملک تجاری از اهمیت ویژه ای برخوردار است:

   • شهرداری: فروشنده باید با مراجعه به شهرداری منطقه، نسبت به دریافت گواهی پایان کار و مفاصاحساب کلیه عوارض (مانند نوسازی، پسماند و جریمه های احتمالی) اقدام کند.
   • اداره دارایی: پرداخت مالیات نقل و انتقال سند مغازه (معمولاً 5% ارزش منطقه ای ملک) و در صورت لزوم، مالیات بر مشاغل یا مالیات بر اجاره، به عهده فروشنده است. پس از پرداخت، مفاصاحساب دارایی دریافت می شود.
   • سازمان تامین اجتماعی: برای برخی از املاک تجاری، دریافت گواهی تسویه حساب از سازمان تامین اجتماعی نیز الزامی است که این گواهی تضمین کننده عدم وجود بدهی های مربوط به بیمه کارمندان یا کارگران قبلی ملک است.

4. حضور در دفتر اسناد رسمی جهت امضای نهایی:
   با تکمیل تمامی استعلامات و تسویه حساب ها، طرفین معامله مجدداً در دفتر اسناد رسمی حاضر می شوند. در این مرحله، پیش نویس سند انتقال که توسط دفترخانه تنظیم شده، به دقت توسط خریدار و فروشنده مطالعه می شود. هر نکته ای، از مشخصات ملک و طرفین گرفته تا جزئیات مالی و حقوقی، باید کاملاً مورد تایید باشد. پس از اطمینان، طرفین و شهود (در صورت نیاز) سند را امضا و اثر انگشت می زنند. در این لحظه، مالکیت مغازه به صورت رسمی و قانونی به خریدار منتقل می شود.

5. مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک:
   پس از ثبت معامله در دفترخانه، خلاصه معامله به صورت الکترونیکی به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می شود. سپس خریدار باید با در دست داشتن مدارک لازم، به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست صدور سند تک برگی جدید را ارائه دهد. در این مرحله، سند مالکیت قبلی (منگوله دار یا تک برگی قبلی) تحویل اداره ثبت می شود.

6. نهایی کردن فرآیند از طریق پست و دریافت سند:
   در آخرین گام، پس از پرداخت هزینه های ثبتی و تکمیل پاکت پستی در باجه پست مستقر در اداره ثبت، سند تک برگی جدید به آدرس پستی خریدار ارسال می شود. مدت زمان دریافت سند تک برگی معمولاً بین ۲۰ تا ۵۰ روز کاری به طول می انجامد. شما می توانید با استفاده از کد رهگیری پستی، وضعیت ارسال سند خود را پیگیری کنید. این لحظه، به معنای تکمیل رسمی مراحل گرفتن سند مغازه و تثبیت مالکیت شماست.

هر گام در فرآیند انتقال سند مغازه، خود داستانی از دقت و مراقبت را می طلبد. از بررسی اولیه تا لحظه دریافت سند، هوشیاری سرمایه گذار را از آسیب های احتمالی حفظ می کند.

مراحل اخذ سند تک برگی برای مغازه های بدون سند رسمی (قولنامه ای) از طریق ماده 147 و 148

برای بسیاری از صاحبان مغازه های قولنامه ای، رؤیای داشتن یک سند تک برگی رسمی ممکن است دور از دسترس به نظر برسد. اما قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و املاک فاقد سند رسمی (معروف به ماده 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت)، فرصتی را فراهم آورده تا این املاک نیز صاحب سند رسمی شوند. این بخش از مقاله به راهنمایی گام به گام این فرآیند می پردازد.

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و املاک فاقد سند رسمی (ماده 147 و 148)

این قانون به منظور ساماندهی وضعیت ثبتی املاکی که به دلایل مختلف از جمله موانع قانونی، ساخت وسازهای قدیمی بدون سند رسمی، یا وجود قولنامه های متعدد، فاقد سند رسمی هستند، تصویب شده است. این قانون به مالکین امکان می دهد تا با اثبات مالکیت خود از طریق قولنامه ها و سایر اسناد عادی، برای دریافت سند تک برگی اقدام کنند.

چه املاکی مشمول این قانون می شوند؟

به طور کلی، املاکی که تا تاریخ 1/1/1370 احداث شده اند و مالکین آن ها به دلیل عدم دسترسی به سند رسمی اولیه (مانند سند مادر)، یا وجود اختلافات ثبتی، موفق به اخذ سند نشده اند، مشمول این قانون می شوند. این موضوع برای مغازه های قولنامه ای که سابقه ای طولانی در شهرها دارند و ممکن است چندین دست چرخیده باشند، بسیار کاربردی است. این قانون کمک می کند تا با ارائه مدارک کافی، مالکیت فرد تثبیت شده و اخذ سند تک برگی مغازه محقق شود.

چه املاکی مشمول این قانون نمی شوند؟

لازم است بدانیم که تمامی املاک مشمول این قانون نیستند. املاک زیر نمی توانند از طریق ماده 147 سند رسمی دریافت کنند:

• املاکی که در اراضی ملی، بستر رودخانه ها، حریم دریاچه ها و مناطق حفاظت شده قرار دارند.
• املاکی که مالکیت آن ها هنوز در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی به نام شخص دیگری ثبت شده باشد و صرفاً با قولنامه عادی مورد معامله قرار گرفته باشند (مگر با شرایط خاص و رضایت مالک رسمی).
• املاکی که در طرح های دولتی (مانند طرح های توسعه شهری یا راه سازی) قرار دارند و نیازمند تملک عمومی هستند.
• زمین های کشاورزی بدون ساختمان و بنا.

مدارک لازم برای درخواست ماده 147

برای ثبت درخواست سند از طریق ماده 147، تهیه و جمع آوری مدارک زیر ضروری است:

• اصل قولنامه ها و سایر اسناد اثبات کننده مالکیت: این مهم ترین مدرک است که نشان دهنده سابقه مالکیت شما بر ملک است. تمامی قولنامه ها، بنچاق ها، و هر سند عادی دیگری که مالکیت شما را تایید می کند، باید ارائه شود. در صورت مشاعی بودن ملک، اگر سند مشاعی به نام شما نیست، ارائه وکالت نامه از مالک اولیه ضروری است.

• نقشه UTM از ملک: این نقشه که توسط کارشناسان رسمی نقشه برداری دادگستری یا مهندسین نقشه بردار نظام مهندسی تهیه می شود، موقعیت دقیق ملک و ابعاد آن را بر روی کره زمین مشخص می کند. تهیه نقشه UTM یکی از الزامات اساسی برای گرفتن سند ماده 147 مغازه است.

• مدارک هویتی متقاضی: اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی متقاضی.

• گواهی پایان کار و عدم خلاف: در صورت امکان و وجود ساختمان، ارائه این گواهی ها از شهرداری برای اثبات قانونی بودن ساخت و ساز و نداشتن تخلف الزامی است.

راهنمای گام به گام ثبت درخواست در سامانه sabtemelk.ir

فرآیند اخذ سند تک برگی مغازه از طریق ماده 147 به صورت الکترونیکی و از طریق سامانه تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و املاک فاقد سند رسمی به آدرس sabtemelk.ir انجام می شود. در ادامه، گام های اجرایی این فرآیند شرح داده شده است:

1. ورود به سامانه و انتخاب درخواست پذیرش جدید:
   ابتدا وارد وب سایت sabtemelk.ir شوید. در صفحه اصلی، گزینه درخواست پذیرش جدید را انتخاب کنید. اگر قبلاً درخواستی ناقص ثبت کرده اید، می توانید از گزینه تکمیل درخواست استفاده کنید. همچنین، برای پیگیری وضعیت پرونده خود، از گزینه اطلاع رسانی پرونده استفاده نمایید.

2. تکمیل تقاضانامه:
   پس از پذیرش توافق نامه و شرایط، به بخش تقاضانامه هدایت می شوید. در این قسمت باید مشخصات کامل متقاضی (حقیقی یا حقوقی) و مشخصات دقیق ملک شامل استان، شهرستان، بخش، پلاک اصلی و فرعی، نوع ملک (تجاری)، مساحت، نشانی و مختصات جغرافیایی (عرض و طول جغرافیایی) را وارد نمایید. این مرحله نیاز به دقت بالایی دارد، زیرا اطلاعات وارد شده مبنای صدور سند شما خواهد بود.

3. ورود اطلاعات نماینده (در صورت وجود وکیل):
   اگر فرآیند توسط وکیل قانونی شما پیگیری می شود، در این بخش باید اطلاعات کامل وکیل و وکالت نامه او را وارد نمایید. در غیر این صورت، می توانید این مرحله را بدون تکمیل پیش ببرید.

4. بارگذاری مدارک اسکن شده:
   در این مرحله، تمامی مدارک لازم (مانند قولنامه ها، نقشه UTM، شناسنامه، کارت ملی، گواهی پایان کار) باید به صورت اسکن شده و با فرمت های PNG یا JPG و حجم کمتر از 150 کیلوبایت بارگذاری شوند. حتماً از کیفیت مناسب اسکن مدارک اطمینان حاصل کنید.

5. پرداخت هزینه ها:
   هزینه های مربوط به ثبت درخواست، معمولاً به صورت آنلاین یا از طریق فیش بانکی به حساب سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پرداخت می شود. پس از پرداخت، اطلاعات فیش یا تاییدیه پرداخت آنلاین را در سامانه ثبت کنید.

6. چاپ تقاضانامه، امضا و ارسال مدارک از طریق پست:
   پس از تکمیل تمامی مراحل و پرداخت هزینه ها، تقاضانامه نهایی را چاپ کرده، امضا و اثر انگشت بزنید. سپس، به همراه تمامی مدارک اسکن شده (که قبلاً بارگذاری کرده اید) و پرینت تقاضانامه امضا شده، آن ها را در یک پاکت پستی قرار داده و از طریق پست سفارشی به واحد ثبتی مربوطه (که آدرس آن در سامانه مشخص شده است) ارسال کنید.

7. دریافت کد رهگیری پستی و ثبت آن در سامانه:
   پس از ارسال مدارک از طریق پست، یک کد رهگیری 20 رقمی از اداره پست دریافت خواهید کرد. این کد را باید مجدداً در سامانه sabtemelk.ir ثبت کنید تا پرونده شما دارای شماره پرونده ثبتی شود و بتوانید وضعیت آن را پیگیری نمایید.

8. پیگیری وضعیت پرونده و دریافت سند از طریق پست:
   پس از ثبت کد رهگیری، پرونده شما به جریان می افتد و کارشناسان اداره ثبت، مدارک را بررسی می کنند. در صورت تایید و عدم وجود مشکل، سند تک برگی جدید برای شما صادر شده و از طریق مامور پست به آدرس اعلام شده شما ارسال خواهد شد. مدت زمان سند زدن مغازه از این طریق، معمولاً بین یک هفته تا یک ماه به طول می انجامد، اما در برخی موارد و با توجه به پیچیدگی پرونده، ممکن است تا چند ماه نیز زمان ببرد.

مدارک و هزینه های ضروری برای سند مغازه

در مسیر گرفتن سند مغازه، آماده سازی دقیق مدارک و آگاهی از تمامی هزینه های مربوطه، نقش حیاتی در سرعت و سهولت فرآیند ایفا می کند. این بخش به شما کمک می کند تا با یک چک لیست کامل و دیدی باز، به این مرحله ورود کنید و از غافلگیری های مالی و اداری پیشگیری نمایید.

مدارک ضروری (چک لیست کامل)

برای انتقال سند مغازه یا اخذ سند تک برگی مغازه، مجموعه ای از مدارک هویتی و ملکی از سوی خریدار و فروشنده/مالک جدید و قبلی مورد نیاز است. این مدارک به شرح زیر هستند:

1. مدارک هویتی طرفین:

   • اصل و کپی شناسنامه خریدار و فروشنده (یا متقاضی و مالک جدید/قبلی).
   • اصل و کپی کارت ملی خریدار و فروشنده (یا متقاضی و مالک جدید/قبلی).
   • در صورت وجود وکیل، اصل و کپی وکالت نامه رسمی و مدارک هویتی وکیل.
   • در صورت ورثه ای بودن ملک، گواهی انحصار وراثت و فرم مالیات بر ارث (فرم 19) به همراه مدارک هویتی تمامی وراث یا نماینده قانونی آن ها.

2. اسناد ملکی:

   • اصل سند مالکیت قبلی ملک (سند منگوله دار یا تک برگی قبلی) برای تحویل به اداره ثبت.
   • مبایعه نامه (قولنامه) با کد رهگیری و هولوگرام.
   • نقشه UTM ملک توسط کارشناس رسمی نقشه برداری (مخصوصاً برای املاک قولنامه ای یا فاقد سند رسمی).

3. گواهی ها و مفاصاحساب ها:

   • گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری (در صورت وجود بنا).
   • مفاصاحساب عوارض نوسازی و پسماند از شهرداری.
   • مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال از اداره دارایی.
   • مفاصاحساب مالیات بر درآمد مشاغل (در صورت لزوم).
   • گواهی تسویه حساب از سازمان تامین اجتماعی (برای املاک تجاری خاص).

4. قبوض و اطلاعات تکمیلی:

   • آخرین قبوض پرداخت شده آب، برق، گاز و تلفن ملک.
   • آدرس دقیق پستی ملک به همراه کد پستی 10 رقمی.
   • شماره تلفن همراه و ثابت طرفین معامله.
   • فرم تقاضای دریافت سند تک برگی (دریافتی از اداره ثبت).
   • پاکت پستی تکمیل شده برای ارسال سند.

هزینه های مربوط به گرفتن سند مغازه (با تفکیک)

آگاهی از هزینه سند زدن مغازه و تفکیک آن، به شما کمک می کند تا برنامه ریزی مالی دقیق تری داشته باشید. این هزینه ها معمولاً بین خریدار و فروشنده تقسیم می شوند، اما برخی از آن ها به عهده یکی از طرفین است:

• کمیسیون آژانس املاک: این هزینه بر اساس نرخ مصوب اتحادیه مشاوران املاک محاسبه می شود و معمولاً به صورت درصدی از ارزش معامله است که بین خریدار و فروشنده تقسیم می گردد.

• حق الثبت و حق التحریر دفترخانه: این هزینه ها شامل کارمزد دفتر اسناد رسمی برای تنظیم و ثبت سند است که معمولاً به طور مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می شود. مبلغ آن بر اساس تعرفه های قانونی و ارزش منطقه ای ملک تعیین می گردد.

• مالیات نقل و انتقال: این مالیات معادل 5% ارزش منطقه ای ملک است و پرداخت آن به عهده فروشنده است. البته توافق بر سر تقسیم این هزینه نیز رایج است.

• مالیات بر درآمد مشاغل: در برخی موارد، فروشنده ممکن است مشمول پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از فروش ملک تجاری باشد که این مورد نیز باید تسویه شود.

• عوارض شهرداری: شامل عوارض نوسازی، پسماند، و هزینه های مربوط به دریافت گواهی پایان کار و عدم خلاف. پرداخت این عوارض به عهده فروشنده است.

• هزینه تهیه نقشه UTM: در صورت نیاز برای ماده 147 یا تفکیک ملک، این هزینه توسط کارشناس نقشه برداری دریافت می شود.

• هزینه های پستی و متفرقه: شامل هزینه های ارسال سند تک برگی و سایر هزینه های جزئی اداری.

به هنگام خرید و فروش ملک تجاری، دانستن دقیق این هزینه ها به شما کمک می کند تا با دیدی بازتر قدم بردارید و از غافلگیری های مالی جلوگیری کنید.

به یاد داشته باشید که میزان دقیق هزینه ها می تواند بر اساس ارزش ملک، موقعیت جغرافیایی و تعرفه های سالانه متغیر باشد. همواره توصیه می شود قبل از شروع فرآیند، استعلامات لازم را انجام داده و از مشاوران حقوقی یا مشاوران املاک متخصص کمک بگیرید تا از هزینه های دقیق مطلع شوید.

نکات مهم و هشدارهای حقوقی در فرآیند سند مغازه

در مسیر پرپیچ و خم گرفتن سند مغازه، علاوه بر آشنایی با مراحل اداری، توجه به نکات حقوقی و هشدارهای مهم، همچون سپر محافظی عمل می کند که سرمایه و آرامش خاطر شما را تضمین می نماید. این بخش، حاصل سال ها تجربه در معاملات املاک است که به شما کمک می کند از خطرات و دام های احتمالی دوری کنید.

اهمیت استعلام دقیق

شاید مهم ترین توصیه ای که می توان به یک خریدار یا فروشنده ملک تجاری داد، اهمیت استعلام دقیق است. هرگز از هیچ استعلامی چشم پوشی نکنید. این کار، به منزله بررسی کامل سوابق یک فرد پیش از اعتماد کردن به اوست. استعلامات ثبت، شهرداری، دارایی، و حتی تامین اجتماعی، هر یک قطعه ای از پازل سلامت معامله را تکمیل می کنند. ملک ممکن است در رهن بانک باشد، در طرح توسعه شهری قرار گرفته باشد، یا بدهی های سنگینی داشته باشد که در صورت عدم استعلام، تمامی این مشکلات به خریدار جدید منتقل خواهد شد. یک استعلام کامل، به شما دیدی جامع از وضعیت واقعی ملک می دهد و از ضررهای احتمالی جلوگیری می کند.

سرقفلی و حق کسب و پیشه

موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه در ملک تجاری، همیشه یکی از پیچیده ترین و حساس ترین بخش های معامله است. در قراردادهای مربوط به انتقال سند مغازه، حتماً باید تکلیف سرقفلی یا حق کسب و پیشه به وضوح مشخص شود. اگر ملک دارای سرقفلی است، باید شرایط انتقال این حق و رضایت صاحب سرقفلی (مستأجر) در قرارداد ذکر شود. در بسیاری از موارد، انتقال مالکیت عرصه و اعیان، به معنای انتقال حق سرقفلی نیست و این حق می تواند متعلق به شخص دیگری باشد. عدم توجه به این نکته می تواند منجر به درگیری های حقوقی طولانی و هزینه های گزاف برای آزادسازی ملک شود.

مسائل مربوط به مشاعات

در مجتمع های تجاری، پارکینگ، انباری و انشعابات مشترک (آب، برق، گاز) معمولاً به صورت مشاع هستند. لازم است که در قرارداد خرید ملک تجاری، نحوه استفاده از این مشاعات و سهم هر واحد از هزینه های آن ها به وضوح قید شود. گاهی اوقات، قراردادهای قبلی با مالکان پیشین در مورد استفاده از مشاعات وجود دارد که خریدار باید از آن ها مطلع شود. عدم شفافیت در این زمینه می تواند به اختلافات آتی بین مالکان منجر شود. بهتر است شرایط استفاده و پرداخت هزینه های مشاع در سند رسمی جدید نیز منعکس گردد.

کلاهبرداری های رایج

بازار ملک، همواره بستری برای کلاهبرداران بوده است. در معاملات گرفتن سند مغازه، مراقب شیوه های رایج کلاهبرداری باشید:

• فروش ملک توقیفی یا در رهن: برخی افراد تلاش می کنند ملکی را که تحت توقیف قضایی یا در رهن بانک است، به فروش برسانند. استعلام ثبتی دقیق، راه پیشگیری از این دام است.
• سند جعلی: با وجود پیشرفت های ثبتی، هنوز هم امکان جعل سند وجود دارد. مراجعه به دفاتر اسناد رسمی معتبر و استعلام کد رهگیری، امنیت معامله را افزایش می دهد.
• عدم پرداخت مالیات و عوارض: فروشندگانی که بدهی های مالیاتی یا عوارض شهرداری خود را تسویه نمی کنند، می توانند مشکلات جدی برای خریدار ایجاد کنند. حتماً مفاصاحساب های مربوطه را درخواست و بررسی کنید.
• وکیل یا نماینده جعلی: اطمینان از اصالت وکالت نامه و هویت وکیل یا نماینده فروشنده، ضروری است.

مشاوره با وکیل متخصص

برای معاملات بزرگ و پیچیده، به ویژه در حوزه املاک تجاری، مشاوره با وکیل ملکی متخصص یک سرمایه گذاری هوشمندانه است. یک وکیل مجرب می تواند تمامی مدارک را بررسی کند، استعلامات لازم را انجام دهد، مفاد مبایعه نامه را به دقت تنظیم کند و شما را در تمامی مراحل انتقال سند مغازه همراهی کند. حضور وکیل، ریسک های حقوقی را به حداقل می رساند و اطمینان خاطر بیشتری را برای شما به ارمغان می آورد.

تخمین زمان

فرآیند سند زدن ملک تجاری، به خصوص اگر شامل دریافت سند برای ملک قولنامه ای باشد، زمان بر است. ارائه یک بازه زمانی واقع بینانه برای هر مرحله و کل فرآیند، به شما کمک می کند تا برنامه ریزی بهتری داشته باشید و از تأخیرهای احتمالی کلافه نشوید. به طور کلی، انتقال سند تک برگی برای املاک دارای سند رسمی حدود 20 روز تا یک ماه و برای املاک قولنامه ای (از طریق ماده 147) ممکن است بین یک ماه تا چند ماه به طول انجامد. صبر و پیگیری مستمر، کلید موفقیت در این فرآیند است.

در هر معامله ملکی، به ویژه در بخش تجاری، هوشیاری و آگاهی، سپر محافظ شماست. اطلاعات دقیق و مشاوره های حقوقی، مسیری روشن تر برای گرفتن سند مغازه را پیش رویتان قرار می دهد.

وام با سند مغازه

سند ملک تجاری، نه تنها یک سند مالکیت، بلکه می تواند یک ابزار مالی قدرتمند برای توسعه کسب وکار یا حل مشکلات اقتصادی باشد. بسیاری از افراد برای تامین مالی پروژه های خود یا توسعه فعالیت های تجاری، به فکر دریافت وام با سند مغازه می افتند. این بخش به بررسی شرایط و نکات مربوط به ترهین سند مغازه در بانک ها می پردازد.

ضمانت سند مغازه برای وام

سند ملک تجاری، به دلیل ارزش بالای آن، اغلب به عنوان یک وثیقه قابل اطمینان برای دریافت وام های بانکی با مبالغ قابل توجه مورد پذیرش قرار می گیرد. بانک ها، چه خصوصی و چه دولتی، برای اعطای وام در ازای وثیقه ملکی، مجموعه ای از شرایط را در نظر می گیرند تا از بازپرداخت وام اطمینان حاصل کنند. این شرایط عمدتاً حول محور ارزش، سلامت حقوقی و قابلیت نقدشوندگی ملک می چرخند:

• سند شش دانگ و بدون معارض:
  ملک تجاری که قرار است به عنوان وثیقه معرفی شود، باید دارای سند مالکیت رسمی شش دانگ، مفروز (تفکیک شده) و بلامعارض باشد. به این معنی که هیچ ادعا یا حقی از سوی شخص ثالث بر روی ملک وجود نداشته باشد و مالکیت آن کاملاً واضح و شفاف باشد. وجود هرگونه ابهام یا دعوی حقوقی بر سر مالکیت، فرآیند وام با سند مغازه را با مشکل مواجه خواهد کرد.

• ارزنده و سهل البیع بودن ملک:
  بانک ها به دنبال املاکی هستند که ارزش کافی برای پوشش مبلغ وام را داشته باشند و در صورت عدم بازپرداخت وام توسط وام گیرنده، به راحتی قابل فروش (سهل البیع) باشند. کارشناسان بانک، ملک را ارزیابی می کنند تا از ارزش واقعی آن اطمینان حاصل کنند. قرار نگرفتن ملک در طرح های توسعه شهری یا موانع راهسازی نیز از جمله مواردی است که در این ارزیابی مد نظر قرار می گیرد.

• وضعیت بنا و عدم تخریب:
  ملک تجاری نباید در معرض تخریب باشد. اگر کمتر از 50 درصد بنای ساختمان در معرض تخریب باشد، پس از کسر میزان تخریب از ارزش کلی، می تواند قابل ارزیابی و ترهین باشد. اما ملکی که بیش از 50 درصد آن در معرض تخریب قرار گرفته باشد، عموماً قابلیت ترهین در بانک را ندارد.

• عدم رهن یا توقیف:
  سند ملک نباید قبلاً در رهن بانک دیگری یا توقیف مراجع قضایی باشد. در صورت وجود رهن قبلی، باید ابتدا آن رهن فک شود تا امکان ترهین مجدد فراهم آید.

• املاک در اجاره مستاجر:
  اگر ملک تجاری در اجاره مستأجر باشد، شرایط خاصی برای ترهین آن وجود دارد. معمولاً مدت اجاره نباید بیش از یک سال باشد و تعهدات غیرمعمول در قرارداد اجاره موجود نباشد. در چنین مواردی، ترهین ملک بدون احتساب ارزش سرقفلی یا حق کسب و پیشه مستأجر و با در نظر گرفتن منافع مستأجر امکان پذیر است، مشروط بر اینکه منافع ملک برای مدت مشخصی در اختیار مستأجر باشد.

برای گرفتن وام با سند مغازه، وام گیرنده باید تمامی مدارک مالکیت، مفاصاحساب های مالیاتی و عوارض شهرداری، گواهی عدم خلاف، و سایر مستندات لازم را به بانک ارائه دهد. فرآیند ارزیابی و تایید وثیقه ممکن است زمان بر باشد، اما در صورت رعایت تمامی شرایط، سند مغازه می تواند به عنوان یک پشتوانه قوی برای تامین مالی شما عمل کند.

در دنیای پرهیاهوی معاملات ملکی، گرفتن سند مغازه و یا انتقال آن، یک فرآیند ساده اداری نیست، بلکه سفری است که با هر گام، ارزش و امنیت سرمایه شما را تثبیت می کند. از همان لحظه که رؤیای داشتن یک کسب وکار یا سرمایه گذاری در ملک تجاری را در سر می پرورانید، تا زمانی که سند تک برگی رسمی را در دستان خود می گیرید، مسیری پر از جزئیات حقوقی و اداری پیش روی شماست.

در طول این مسیر، با مفاهیمی چون سرقفلی و حق کسب و پیشه، انواع اسناد، و چالش های گرفتن سند ماده 147 برای مغازه قولنامه ای آشنا شدیم. دیدیم که هر کدام از این مراحل، نیازمند دقت، آگاهی و گاهی اوقات، مشورت با متخصصان امر است. از استعلام دقیق وضعیت ثبتی و بدهی های ملک گرفته تا بررسی هویت فروشنده و نکات مربوط به مشاعات، همه و همه نقش حیاتی در سلامت و امنیت معامله شما ایفا می کنند.

به یاد داشته باشید که در هر معامله ملکی، آگاهی کامل، بهترین دوست شماست. با برنامه ریزی دقیق، جمع آوری صحیح مدارک، و مراجعه به مراجع معتبر، می توانید از مشکلات احتمالی جلوگیری کرده و با اطمینان خاطر، سرمایه خود را حفظ کنید. بنابراین، هوشمندانه و با برنامه قدم بردارید، چرا که در بازار املاک، اطلاعات و احتیاط، همیشه در راس قرار دارند. اکنون با این دانش، مسیر گرفتن سند مغازه برای شما روشن تر از همیشه است.