نمونه دادخواست اعتراض به عدم افراز

اعتراض به تصمیم اداره ثبت مبنی بر عدم افراز، روشی قانونی است که مالکان مشاعی برای به چالش کشیدن گواهی عدم افراز صادره و درخواست تقسیم ملک خود به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم می کنند. این فرآیند امکان تفکیک سهم هر شریک از مال مشاعی را بررسی کرده و در صورت احراز شرایط، به رفع حالت اشاعه کمک می کند. این اقدام برای حل اختلافات ملکی بین شرکا و دستیابی به مالکیت مستقل سهم هر یک از آن ها ضروری است.

مدیریت و حل و فصل اختلافات مربوط به املاک مشاعی، همواره یکی از پیچیده ترین و حساس ترین مسائل حقوقی بوده است. بسیاری از مالکان، به ویژه وراث یا شرکای ملکی، در مقطعی از زمان با چالش تقسیم ملک مشترک خود مواجه می شوند. این چالش زمانی دشوارتر می گردد که اداره ثبت اسناد و املاک، با صدور

گواهی عدم افراز، قابلیت تقسیم ملک را رد می کند. در چنین شرایطی، گزینه اعتراض به این تصمیم قانونی و پیگیری آن در دادگاه، به عنوان مسیری برای رفع انسداد حقوقی پیش روی مالکان قرار می گیرد. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع، به تمامی جوانب مربوط به اعتراض به گواهی عدم افراز می پردازد. در ادامه، خوانندگان با مفاهیم بنیادی، شرایط قانونی، رویه های عملی و مهم تر از همه،

یک نمونه دادخواست کامل آشنا خواهند شد تا بتوانند با آگاهی کامل این مسیر حقوقی را طی کنند.

اهمیت رفع حالت اشاعه و مفهوم گواهی عدم افراز

مالکیت مشاعی، حالتی است که چندین نفر به صورت همزمان، مالک یک مال واحد هستند و سهم هر یک از آن ها به صورت جزئی و در تمام اجزای ملک گسترده است. این نوع مالکیت، هرچند در ابتدای امر ممکن است مشکلی ایجاد نکند، اما با گذشت زمان و به دلایل مختلفی نظیر نیاز به فروش سهم، ساخت و ساز، یا حتی اختلافات میان شرکا، می تواند به منشأ درگیری های حقوقی و مشکلات عملی تبدیل شود. به همین دلیل، رفع حالت اشاعه و تقسیم مال مشاع به قطعات یا سهام مستقل، اهمیت زیادی در نظام حقوقی و آرامش خاطر مالکان دارد.

وقتی مالکان مشاعی تصمیم به تقسیم ملک می گیرند، ابتدا به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه و

درخواست افراز را مطرح می کنند. اداره ثبت، بر اساس قوانین و مقررات موجود، شرایط ملک را بررسی می کند. اگر این اداره به این نتیجه برسد که ملک از نظر فنی، قانونی یا شهرسازی قابلیت افراز و تقسیم را ندارد،

گواهی عدم افراز را صادر می کند. این گواهی به معنای آن است که ملک مورد نظر نمی تواند به قطعات مستقل و مجزا برای هر شریک تفکیک شود. صدور گواهی عدم افراز، می تواند برای مالکان بسیار ناخوشایند باشد و آن ها را در وضعیتی نامشخص قرار دهد. در چنین شرایطی، آشنایی با رویه های قانونی برای اعتراض به این تصمیم و پیگیری آن در مراجع قضایی، حیاتی است.

تمایزات حقوقی کلیدی: افراز، تفکیک و تقسیم

برای درک عمیق تر فرآیند اعتراض به عدم افراز، شناخت دقیق تفاوت های میان اصطلاحات حقوقی

افراز، تفکیک و تقسیم ضروری است. این سه مفهوم، اگرچه در نگاه اول به هم شباهت دارند، اما از نظر ماهیت، شرایط، و مرجع رسیدگی کننده، تفاوت های اساسی با یکدیگر دارند. در ادامه، به تشریح هر یک از این مفاهیم پرداخته می شود تا تصویر روشن تری از آن ها به دست آید.

افراز ملک (Partition)

افراز در اصطلاح حقوقی، به معنای

جدا کردن سهم مشاع هر یک از شرکا از ملک مشترک است، به نحوی که هر شریک، مالک سهم خود به صورت مستقل و مفروز (جدا شده) شود. هدف اصلی از افراز، پایان دادن به حالت اشاعه و اعطای مالکیت مجزا به هر شریک است. شرایط قانونی افراز شامل مشاع بودن ملک، عدم وجود مانع قانونی یا فنی برای تقسیم (مانند عدم رعایت حداقل نصاب های تفکیک یا ورود ضرر فاحش به یکی از شرکا) و نیز عدم وجود سند مالکیت معارض است. مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، واحد ثبتی محل وقوع ملک است. اما در صورت اعتراض به تصمیم واحد ثبتی یا در مواردی که جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد،

دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی خواهد داشت.

تفکیک ملک (Segregation/Subdivision)

تفکیک، عملی اداری است که به معنای

تقسیم یک قطعه ملک (اعم از مشاع یا مفروز) به قطعات کوچک تر است، بدون اینکه لزوماً هدف آن رفع حالت اشاعه باشد. تفکیک بیشتر جنبه شهرسازی و ثبتی دارد و ممکن است حتی توسط یک مالک واحد برای ملک خود نیز درخواست شود. به عنوان مثال، یک قطعه زمین بزرگ به چند قطعه کوچک تر با شماره پلاک های جدید تقسیم می شود. مرجع صلاحیت دار برای تفکیک،

صرفاً اداره ثبت اسناد و املاک است. در نتیجه تفکیک،

صورتمجلس تفکیکی صادر می شود که مشخصات قطعات جدید را شامل می شود. این عملیات صرفاً با هدف تسهیل در نقل و انتقال یا آماده سازی ملک برای ساخت و ساز انجام می گیرد و ارتباط مستقیمی با حل اختلاف میان شرکا ندارد.

تقسیم مال مشاع (Division)

تقسیم مال مشاع یک مفهوم کلی تر است که

اعم از افراز و تفکیک می باشد و در قانون مدنی به آن اشاره شده است. این اصطلاح به هرگونه عملیاتی اطلاق می شود که به وسیله آن، مالکیت مشترک بر یک مال پایان یابد. ماده 591 قانون مدنی بیان می کند که هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند، تقسیم به نحوی که تراضی نمایند انجام می گیرد و در صورت عدم توافق و عدم ضرر، دادگاه شرکا را اجبار به تقسیم می کند. تقسیم می تواند شامل

فروش ملک و تقسیم ثمن آن میان شرکا (در صورتی که افراز ممکن نباشد) نیز بشود. شرط مهم در تقسیم مال مشاع، عدم ورود ضرر فاحش به سهام شرکا است، به طوری که اگر تقسیم منجر به از مالیت افتادن سهم یک یا چند نفر از شرکا شود، ممنوع است (ماده 595 قانون مدنی). بنابراین، تقسیم مفهومی وسیع تر است که شامل راه های مختلف پایان دادن به مالکیت مشترک می شود، از جمله افراز و حتی فروش ملک و تقسیم درآمد حاصل از آن.

درک تفاوت میان افراز، تفکیک و تقسیم برای هر مالک مشاعی حیاتی است. افراز به معنای جداسازی سهم شرکا در یک ملک مشاع است، تفکیک تقسیم یک ملک به قطعات کوچک تر (بدون نیاز به حالت اشاعه) و تقسیم نیز مفهوم عام تری برای پایان دادن به مالکیت مشترک است که می تواند شامل فروش ملک نیز باشد.

دلایل صدور گواهی عدم افراز و راهکارهای قانونی

هنگامی که مالکان مشاعی درخواست افراز ملک خود را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه می دهند، اداره ثبت بر اساس قوانین و ضوابط موجود، ملک را مورد بررسی قرار می دهد. در برخی موارد، این اداره تشخیص می دهد که ملک قابلیت افراز ندارد و به همین دلیل

گواهی عدم افراز را صادر می کند. این تصمیم، معمولاً بر مبنای دلایل حقوقی، فنی و شهرسازی اتخاذ می شود. شناخت این دلایل برای مالکان بسیار مهم است تا بتوانند به درستی به آن اعتراض کرده یا راهکارهای قانونی جایگزین را در پیش گیرند.

موارد اصلی صدور گواهی عدم افراز توسط اداره ثبت

1. عدم رعایت حداقل نصاب های تفکیک و افراز: بسیاری از شهرها و مناطق، دارای

   ضوابط شهرسازی و شهرداری هستند که حداقل مساحت و ابعاد را برای تفکیک یا افراز اراضی و املاک مشخص می کنند. اگر ملک مشاعی، حتی پس از تقسیم، نتواند این حداقل نصاب ها را رعایت کند و منجر به ایجاد قطعاتی با مساحت یا ابعاد نامتعارف شود، اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر می کند. هدف از این ضوابط، جلوگیری از خرد شدن بیش از حد اراضی و حفظ کاربری و ارزش املاک است.

2. وارد آمدن ضرر فاحش به شرکا: بر اساس ماده 595 قانون مدنی، اگر تقسیم مال مشاع موجب از مالیت افتادن حصه یک یا چند نفر از شرکا شود، ممنوع است. اداره ثبت نیز در فرآیند افراز، این اصل را در نظر می گیرد. اگر افراز یک ملک، منجر به کاهش چشمگیر ارزش یا قابلیت بهره برداری از سهم یکی از شرکا شود، این امر می تواند دلیلی برای صدور گواهی عدم افراز باشد. به عنوان مثال، اگر با افراز، سهم یکی از شرکا دسترسی به معبر اصلی را از دست بدهد یا فاقد تأسیسات لازم شود.

3. عدم امکان فنی افراز: برخی از املاک به دلیل ویژگی های فیزیکی خود، از نظر فنی قابل تقسیم به قطعات مجزا نیستند. این موضوع به ویژه در مورد

   اعیان مشترک و غیرقابل تقسیم (مانند یک واحد آپارتمان که بین چند نفر مشترک است) صدق می کند. همچنین، در مواردی که ساختار معماری یا کاربری ملک به گونه ای است که جداسازی سهم شرکا عملاً غیرممکن باشد، اداره ثبت عدم افراز را اعلام می کند.

4. وجود سند مالکیت معارض: یکی از شرایط اساسی افراز ملک،

   عدم وجود تعارض در سند مالکیت است. اگر برای ملک مشاعی، سند مالکیت معارض صادر شده باشد، تا زمانی که تعارض رفع نشود و وضعیت مالکیت به صورت قطعی مشخص نگردد، اداره ثبت از افراز ملک خودداری کرده و گواهی عدم افراز صادر می کند. این موضوع برای جلوگیری از پیچیده تر شدن اختلافات حقوقی است.

پیامدهای حقوقی گواهی عدم افراز

صدور گواهی عدم افراز توسط اداره ثبت، به این معنی نیست که مالکان مشاعی هیچ راهی برای حل مشکل خود ندارند. بلکه این گواهی، صرفاً اعلام می کند که ملک از طریق رویه اداری ثبت، قابل تقسیم نیست. پس از صدور این گواهی، مالکان می توانند به دادگاه مراجعه کرده و اعتراض خود را نسبت به این تصمیم مطرح کنند. در صورت تأیید عدم افراز توسط دادگاه نیز، امکان درخواست

دستور فروش ملک مشاعی وجود دارد که در بخش های بعدی به آن پرداخته خواهد شد.

مهلت قانونی اعتراض و چگونگی ابلاغ

بر اساس ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع، تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز یا عدم افراز،

ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ واقعی یا قانونی به مالکین، قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. این مهلت، یک مهلت قاطع بوده و رعایت آن برای طرح دعوا در دادگاه الزامی است. بنابراین، توجه به

نحوه ابلاغ گواهی عدم افراز و تاریخ دقیق آن بسیار اهمیت دارد. ابلاغ واقعی به معنای اطلاع مستقیم ذی نفع از تصمیم و ابلاغ قانونی به معنای ابلاغ طبق مقررات قانونی (مانند الصاق به درب منزل یا انتشار در روزنامه رسمی) است. آغاز محاسبه مهلت 10 روزه، با ابلاغ صحیح و قانونی گواهی عدم افراز به شرکا آغاز می شود و عدم اطلاع یا ابلاغ ناقص، می تواند بهانه ای برای به چالش کشیدن آغاز این مهلت باشد.

مراحل عملی طرح و پیگیری دادخواست اعتراض به عدم افراز

طرح دعوای اعتراض به گواهی عدم افراز، یک فرآیند حقوقی دقیق است که نیازمند آگاهی از مراحل قانونی، مراجع صالح، و مدارک مورد نیاز می باشد. یک اشتباه کوچک در هر یک از این مراحل می تواند منجر به رد شدن دادخواست یا طولانی شدن فرآیند رسیدگی شود. در این بخش، به صورت گام به گام به چگونگی تنظیم، ثبت، و پیگیری این دادخواست پرداخته می شود.

مرجع صالح و طرفین دعوا

مرجع صالح برای رسیدگی به

اعتراض به گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت،

دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. این صلاحیت بر اساس ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع تعیین شده است. از نظر طرفین دعوا:

1. خواهان: هر یک از شرکای ملک مشاع که به تصمیم اداره ثبت مبنی بر عدم افراز اعتراض دارد، می تواند به عنوان خواهان (شخص معترض) دادخواست را تنظیم و تقدیم کند. فقط مالکین رسمی ملک حق اعتراض دارند.

2. خواندگان: سایر شرکای مشاعی ملک که در سند مالکیت نامشان قید شده است، باید به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شوند. علاوه بر شرکا، برخی رویه های قضایی و حقوقی توصیه می کنند که

   اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان صادرکننده گواهی عدم افراز نیز به عنوان خوانده به پرونده اضافه شود. این اقدام می تواند از بروز مشکلات احتمالی در پذیرش دعوا جلوگیری کند، زیرا تصمیم صادره توسط این اداره مورد اعتراض قرار می گیرد و حضور آن در جریان دادرسی ضروری به نظر می رسد.

مدارک و مستندات ضروری برای دادخواست

برای طرح

دادخواست اعتراض به عدم افراز، خواهان باید مدارک و مستندات زیر را به پیوست دادخواست خود ارائه دهد:

• تصویر مصدق گواهی عدم افراز: این گواهی که توسط اداره ثبت صادر شده، دلیل اصلی اعتراض است و باید به صورت تأیید شده (مصدق) ضمیمه شود.

• تصویر مصدق سند مالکیت مشاعی ملک: سندی که مالکیت خواهان و سایر شرکا بر ملک را تأیید می کند.

• تصویر مصدق کارت ملی خواهان: برای احراز هویت خواهان.

• تصویر مصدق وکالتنامه: در صورتی که خواهان از طریق وکیل اقدام می کند، وکالتنامه باید ضمیمه گردد.

• نقشه تفکیکی یا افرازی پیشنهادی: اگر خواهان قبلاً نقشه ای برای افراز ملک تهیه کرده و معتقد است که ملک قابلیت تقسیم دارد، ارائه این نقشه (در صورت تأیید کارشناس خصوصی) می تواند به دادگاه کمک کند.

• سایر دلایل و مستندات: از جمله استشهادیه محلی، اقرارنامه سایر شرکا، نظریات کارشناسی قبلی (در صورت وجود)، یا گواهی پایان کار ساختمان، می توانند به عنوان دلایل کمکی ارائه شوند.

ساختار و نگارش دادخواست: نکات کلیدی و استدلال های حقوقی

تنظیم یک دادخواست دقیق و مستدل، نقش اساسی در موفقیت دعوا دارد. دادخواست باید شامل بخش های زیر باشد:

1. معرفی خواهان و خواندگان: مشخصات کامل هویتی و آدرس پستی خواهان، سایر شرکا و اداره ثبت (در صورت لزوم) باید به صورت دقیق درج شود.

2. خواسته: خواسته باید به صورت واضح و بدون ابهام بیان شود؛

   «اعتراض به تصمیم اداره ثبت دایر بر غیرقابل افراز بودن پلاک ثبتی [شماره پلاک] و درخواست صدور حکم بر ابطال تصمیم مذکور و نهایتاً حکم به افراز ملک مشاعی موصوف.» همچنین، می توان درخواست جایگزین یا تبعی

   «در صورت عدم احراز قابلیت افراز توسط دادگاه، صدور دستور فروش ملک مشاعی طبق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع» را نیز مطرح کرد.

3. دلایل و منضمات: تمامی مدارک پیوستی باید به صورت دقیق لیست شوند.

4. شرح دادخواست: این بخش، قلب دادخواست است و باید شامل موارد زیر باشد:

   • مقدمه: شرح مختصری از سابقه مالکیت مشاعی و درخواست افراز از اداره ثبت.

   • تشریح دلایل اعتراض: بیان مستدل علت اعتراض به تصمیم اداره ثبت. این دلایل می تواند شامل قابلیت فنی و حقوقی افراز، عدم ورود ضرر فاحش، عدم رعایت ضوابط قانونی در تصمیم اداره ثبت، یا حتی عدم ابلاغ صحیح گواهی عدم افراز باشد.

   • استناد به مواد قانونی: اشاره به مواد قانونی مرتبط مانند مواد 2 و 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، ماده 154 قانون ثبت، ماده 101 قانون شهرداری (در صورت لزوم)، و مواد 589، 591 و 595 قانون مدنی.

   • درخواست ارجاع به کارشناسی: معمولاً در این دعاوی، دادگاه امر را به

     کارشناس رسمی دادگستری (با تخصص امور ثبتی، اراضی یا معماری) ارجاع می دهد تا قابلیت افراز ملک به صورت فنی بررسی شود. این درخواست باید در دادخواست قید گردد.

   • درخواست های پایانی: تأکید بر ابطال گواهی عدم افراز، حکم به افراز یا دستور فروش (به عنوان خواسته جایگزین)، و محکومیت خواندگان به پرداخت هزینه های دادرسی.

مراحل رسیدگی دادگاه و سرنوشت اعتراض

پس از تنظیم و ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی، پرونده به یکی از شعب دادگاه عمومی حقوقی ارجاع می شود. مراحل رسیدگی به این شرح است:

1. تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ: دادگاه وقت رسیدگی تعیین کرده و به طرفین دعوا (خواهان و خواندگان) ابلاغ می کند.

2. استعلام از اداره ثبت: دادگاه معمولاً برای اطمینان از وضعیت ثبتی ملک و تاریخ دقیق ابلاغ گواهی عدم افراز، از اداره ثبت مربوطه استعلام می کند. این اقدام برای بررسی رعایت مهلت 10 روزه اعتراض ضروری است.

3. ارجاع به کارشناس رسمی: مهم ترین مرحله در این پرونده ها، ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری است. کارشناس با بررسی میدانی ملک، نقشه ها و ضوابط مربوطه،

   نظریه کارشناسی خود را در خصوص قابلیت افراز یا عدم افراز ملک ارائه می دهد. نظریه کارشناسی نقش تعیین کننده ای در صدور رأی دادگاه خواهد داشت.

4. برگزاری جلسات و صدور رأی: پس از وصول نظریه کارشناسی و در صورت لزوم، تبادل لوایح و برگزاری جلسات رسیدگی، دادگاه رأی خود را صادر می کند. این رأی می تواند مبنی بر

   تایید یا نقض تصمیم اداره ثبت و در نهایت

   حکم به افراز ملک (در صورت قابلیت افراز) یا

   عدم افراز (در صورت عدم قابلیت افراز) باشد.

امکان اعتراض به رأی دادگاه و اجرای حکم

رأی صادره از سوی دادگاه عمومی حقوقی در خصوص

اعتراض به گواهی عدم افراز،

قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه های تجدیدنظر استان است. یعنی طرفین می توانند ظرف مهلت مقرر قانونی (معمولاً 20 روز) به این رأی اعتراض کنند. اما نکته مهم این است که این رأی

غیرقابل فرجام خواهی در دیوان عالی کشور است (با استناد به قوانین مربوطه، به ویژه در خصوص دعاوی مالی غیرمنقول). پس از قطعیت رأی، اگر حکم به افراز ملک صادر شده باشد، واحد اجرای احکام دادگستری با همکاری اداره ثبت، نسبت به

اجرای حکم افراز و صدور اسناد مالکیت مفروز اقدام می کند. اگر حکم بر عدم افراز باشد، خواهان می تواند بر اساس ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع،

درخواست دستور فروش ملک مشاعی را از دادگاه مطرح کند تا ملک به مزایده گذاشته شده و ثمن آن میان شرکا تقسیم شود.

نمونه دادخواست اعتراض به گواهی عدم افراز

بسمه تعالی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

خواهان:

• نام و نام خانوادگی: [نام کامل خواهان]
• نام پدر: [نام پدر خواهان]
• کد ملی: [کد ملی خواهان]
• آدرس کامل پستی: [آدرس دقیق شامل استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، کد پستی]
• شماره تلفن: [شماره تماس خواهان]

خوانده/خواندگان:

1. نام و نام خانوادگی: [نام کامل شریک اول] (مالک مشاعی)

   • نام پدر: [نام پدر شریک اول]
   • کد ملی: [کد ملی شریک اول]
   • آدرس کامل پستی: [آدرس دقیق پستی شریک اول]

2. نام و نام خانوادگی: [نام کامل شریک دوم – در صورت وجود] (مالک مشاعی)

   • نام پدر: [نام پدر شریک دوم]
   • کد ملی: [کد ملی شریک دوم]
   • آدرس کامل پستی: [آدرس دقیق پستی شریک دوم]

3. اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان [نام شهرستان صادرکننده گواهی]

   • آدرس: [آدرس دقیق اداره ثبت مربوطه]

وکیل/نماینده قانونی: (در صورت اقدام توسط وکیل)

• نام و نام خانوادگی: [نام کامل وکیل]
• شماره پروانه وکالت: [شماره پروانه]
• آدرس دفتر: [آدرس دقیق دفتر وکیل]

خواسته:

اعتراض به تصمیم شماره [شماره گواهی عدم افراز] مورخ [تاریخ صدور گواهی عدم افراز] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان [نام شهرستان] دایر بر غیرقابل افراز بودن پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] اصلی [شماره اصلی] فرعی [شماره فرعی] واقع در [محل دقیق وقوع ملک و کاربری آن (مثلاً: یک قطعه زمین، یک واحد مسکونی، یک باب مغازه)] و درخواست صدور حکم بر ابطال تصمیم مذکور و نهایتاً صدور حکم به افراز ملک مشاعی موصوف (و در صورت عدم احراز قابلیت افراز توسط دادگاه، صدور دستور فروش ملک مشاعی طبق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع) به انضمام کلیه خسارات دادرسی.

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق گواهی عدم افراز به شماره [شماره گواهی عدم افراز] مورخ [تاریخ گواهی عدم افراز].

2. تصویر مصدق سند مالکیت مشاعی پلاک ثبتی فوق الذکر.

3. تصویر مصدق کارت ملی خواهان.

4. در صورت لزوم، تصویر مصدق وکالتنامه رسمی.

5. در صورت وجود و تهیه، تصویر مصدق نقشه تفکیکی/افرازی پیشنهادی و تأیید شده توسط کارشناس (در صورت ارائه قبلی به اداره ثبت یا تهیه شخصی).

6. استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] در خصوص وضعیت ثبتی ملک و تاریخ ابلاغ گواهی عدم افراز.

7. صدور قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری (در رشته مربوطه: امور ثبتی/اراضی/معماری).

8. [سایر دلایل و مستندات مرتبط و قابل ارائه، مانند استشهادیه، اقرارنامه شرکا، نظریه کارشناسی خصوصی].

شرح دادخواست:

احتراماً به استحضار عالی می رساند:

۱. اینجانب/موکل [نام کامل خواهان]، به همراه خواندگان محترم ردیف های ۱ و ۲، مالکین [میزان سهم خواهان، مثلاً سه دانگ] مشاع از شش دانگ یک قطعه [نوع ملک: زمین/خانه/آپارتمان] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] اصلی [شماره اصلی] فرعی [شماره فرعی] واقع در [آدرس دقیق ملک] می باشیم که رونوشت سند مالکیت جهت استحضار پیوست می گردد. (در صورت لزوم، نحوه ایجاد شراکت را ذکر کنید، مثلاً از طریق ارث بری از مرحوم…).

۲. جهت رفع حالت اشاعه و تعیین سهم هر یک از شرکا، اینجانب/موکل در تاریخ [تاریخ درخواست افراز] درخواست افراز ملک موصوف را به اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان [نام شهرستان] تقدیم نمودیم.

۳. متأسفانه اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان [نام شهرستان] به موجب گواهی عدم افراز شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی]، پلاک ثبتی مذکور را غیرقابل افراز اعلام نموده است. این تصمیم در تاریخ [تاریخ ابلاغ دقیق به خواهان] به اینجانب/موکل ابلاغ گردیده است که تصویر مصدق گواهی عدم افراز و تاریخ ابلاغ آن پیوست دادخواست است.

۴. اینجانب/موکل به دلایل و مستندات ذیل، به تصمیم صادره از سوی اداره ثبت اعتراض داشته و معتقدم که ملک مذکور قابلیت افراز را دارد و تصمیم اداره ثبت برخلاف واقعیت و موازین قانونی صادر شده است:

• [دلیل اول برای قابلیت افراز]: (مثلاً: ابعاد و مساحت کل ملک به گونه ای است که امکان تقسیم آن به قطعات متعارف و مستقل برای هر یک از شرکا بدون ورود ضرر فاحش و از مالیت افتادن حصه شرکا وجود دارد. [با استناد به ضوابط شهرداری/شهرسازی محل در صورت امکان، مثلاً حداقل متراژ مجاز برای تفکیک.])

• [دلیل دوم برای قابلیت افراز]: (مثلاً: تصمیم اداره ثبت در تشخیص عدم قابلیت افراز، مستند به دلایل متقن فنی و حقوقی نبوده و با مواد قانونی مرتبط با افراز املاک مشاع، به ویژه ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، مغایرت دارد. [اگر دلیل خاصی در گواهی عدم افراز ذکر شده، آن را رد کنید].)

• [دلیل سوم، در صورت لزوم]: (مثلاً: ملک فاقد هرگونه اعیان مشترک غیرقابل تقسیم است و یا اعیان مشترک موجود، قبلاً به صورت عرفی بین شرکا تقسیم شده و قابل تفکیک به قطعات مجزا می باشد.)

• [دلیل چهارم، در صورت لزوم]: (مثلاً: اینجانب/موکل، قبلاً نقشه ای برای افراز ملک تهیه کرده ام که نشان دهنده قابلیت افراز ملک است و تصویر آن پیوست می باشد.)

• [دلیل پنجم، در صورت لزوم]: (مثلاً: گواهی عدم افراز به صورت صحیح و قانونی به اینجانب/موکل ابلاغ نگردیده و مهلت ۱۰ روزه اعتراض هنوز آغاز نشده است.)

۵. با توجه به اینکه به استناد ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، تصمیم واحد ثبتی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ واقعی یا قانونی قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد، این دادخواست در مهلت قانونی تقدیم گردیده است.

۶. لذا، مستنداً به مواد قانونی فوق الذکر و نیز جهت روشن شدن حقیقت امر و احراز قابلیت افراز ملک موصوف، از محضر عالی درخواست صدور قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری (متخصص امور ثبتی/اراضی) جهت بررسی دقیق میدانی و فنی ملک و اظهارنظر تخصصی در خصوص قابلیت افراز آن را دارم.

۷. علی هذا، با عنایت به مراتب معنونه و دلایل ابرازی، از محضر محترم دادگاه استدعای رسیدگی و صدور حکم شایسته مبنی بر:

• اولاً: ابطال تصمیم شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان [نام شهرستان]، دایر بر غیرقابل افراز بودن پلاک ثبتی موصوف،

• ثانیاً: متعاقباً صدور حکم به افراز و تقسیم ملک مشاعی فوق الذکر بین شرکا،

• ثالثاً: در صورت عدم احراز قابلیت افراز ملک توسط کارشناس و دادگاه، صدور دستور فروش ملک مشاعی بر اساس ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع (به عنوان خواسته جایگزین یا تبعی)،

• و رابعاً: محکومیت خواندگان به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، حق الزحمه کارشناسی و سایر هزینه های قانونی) مورد استدعاست.

با تشکر و تجدید احترام،

نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل خواهان
تاریخ: [تاریخ نگارش دادخواست]
امضاء:

نکات حقوقی مهم پس از صدور گواهی عدم افراز

صدور گواهی عدم افراز، پایان راه برای مالکان مشاعی نیست، بلکه سرآغازی برای پیگیری های حقوقی دقیق تر در دادگاه است. همان طور که بیان شد، پس از اعتراض به این گواهی و صدور رأی قطعی توسط دادگاه، مسیرهای حقوقی متفاوتی پیش روی مالکان قرار می گیرد که هر یک شرایط و پیامدهای خاص خود را دارند. آگاهی از این نکات می تواند به تصمیم گیری بهتر و مؤثرتر در این فرآیند کمک کند.

یکی از مهم ترین نکات پس از صدور گواهی عدم افراز،

مهلت قانونی اعتراض است. مهلت ده روزه برای اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، بسیار کوتاه و حساس است. کوچک ترین تأخیر می تواند منجر به از دست رفتن فرصت اعتراض در مرجع قضایی و تأیید ضمنی تصمیم اداره ثبت شود. بنابراین، مالکان باید به محض اطلاع از صدور گواهی عدم افراز، با سرعت و دقت لازم، اقدامات حقوقی خود را آغاز کنند.

همچنین، در صورتی که دادگاه نیز پس از بررسی و اخذ نظریه کارشناسی، قابلیت افراز ملک را تأیید نکند، مالکان باید به سراغ راهکار قانونی

«دستور فروش ملک مشاعی» بروند. بر اساس ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، ملکی که به موجب تصمیم قطعی دادگاه غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا، به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود. این دستور فروش، جنبه اجرایی دارد و دادگاه بدون نیاز به صدور حکم جدید، دستور مزایده و فروش ملک را صادر و ثمن حاصله را میان شرکا تقسیم می کند. این راهکار، آخرین امید برای رفع حالت اشاعه در املاکی است که به هیچ وجه امکان تقسیم فیزیکی آن ها وجود ندارد.

در نهایت، پیچیدگی های حقوقی و فنی مربوط به

دعاوی افراز و عدم افراز، لزوم بهره مندی از مشاوره و همکاری با یک

وکیل متخصص دعاوی ملکی را دوچندان می کند. یک وکیل با تجربه می تواند با دانش حقوقی و شناخت رویه های قضایی، مالکان را در تمامی مراحل، از تنظیم دقیق دادخواست و جمع آوری مستندات تا پیگیری پرونده در دادگاه و اجرای حکم، یاری رساند. این امر نه تنها می تواند از تضییع حقوق مالکان جلوگیری کند، بلکه می تواند فرآیند حل اختلافات را تسریع بخشیده و به نتیجه مطلوب تری منجر شود.